Ленинградское ш., 72 км от МКАД
Авторемонтник СНТ, Клин гор. округ
Дача 65 м², участок 6,5 сот., бревно.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 07.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 444 тыс. → дом ≈706 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 37 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −128 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Ямуга ≈6,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19386
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 444 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 706 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Авторемонтник СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Авторемонтник СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик СНТ | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ключи СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Выставочное СНТ | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Химки СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ямуга СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 41 667 / 73 552 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 561 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 433 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 305 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 049 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -128 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Кристалл СНТ да: «душевая» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Клин-3 СНТ да: «санузел» + «отделка» | 63,9 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 73 552 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Урожай СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 190 000 (−10 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 1 150 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
85км от мкад, Ленинградское шоссе. Клинский район, вблизи д. Бирево, Снт Авторемонтник. Продается дача дом 2этажный 65м2. 2 комнаты 1этаж, 2эт. 1 комната. Есть свет, печь, колодец. Участок 6.5 соток, забор сетка, хоз. Блок. Рядом лес, речка(купание, рыбалка). Документы: собственность дом, земля, кад. Учет (межевание).