Ленинградское ш., 30 км от МКАД
Шелепаново д., Солнечногорск гор. округ
Дача 65 м², участок 6,9 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 24.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,99 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Поварово II ≈5,4 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19379
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 98 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 506 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 994 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 677 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шелепаново д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шелепаново д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Овсянниково д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Овсянниково д. | 6,7 сот. | 3 600 000 | 537 313 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелепаново д. | 15 сот. | 9 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелепаново д. | 20 сот. | 10 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелепаново д. | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Овсянниково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Терехово д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Терехово д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 847 / 50 310 / 105 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 370 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 202 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 033 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 696 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 479 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Шелепаново д. | 56 м² | 6,5 сот. | 1 999 000 | 35 696 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Сад Березки СНТ | 64,6 м² | 8,3 сот. | 2 700 000 | 41 796 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Перворечье СНТ | 64 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет-3 СТ | 80 м² | 10 сот. | 5 300 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Родник-1 СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 52 090 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Жуково пос. | 60 м² | 7 сот. | 4 250 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Гигирево д. | 70 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 37 857 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Пищевик СНТ | 62,8 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 31 847 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дубинино д. | 68 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Родник-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2026 | 4 100 000 | история площадки |
| 31.08.2026 | 4 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса площадью 65м2, построенный в 2018 году. Участок: 50:09:0020317:414. Дом расположен на участке в Снт с асфальтированным подъездом. На территории есть электрическое отопление, водоснабжение осуществляется через колодец, а канализация представлена септиком. Дом двухэтажный, выполнен в классическом стиле с балконом. Внутреннее пространство включает одну комнату, что позволяет создать комфортное жилое пространство. На участке также расположены хозяйственные постройки и теплицы, что идеально подходит для садоводов. Земельный участок ухожен, с зелеными насаждениями. Рядом лес, обеспечивающий тишину и спокойствие. Закрытая территория. Показ по договоренности.