Ленинградское ш., 84 км от МКАД
Ямуга СНТ, Клин гор. округ
Дом 43,2 м², участок 6 сот., 2017 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 29.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 458 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈864 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ямуга ≈3,5 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19378
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.5 |
| торг | 5 | 63 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 942 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 954 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Химки СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ямуга СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Садовники СНТ | 7,3 сот. | 1 700 000 | 232 877 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химки СНТ | 6,2 сот. | 400 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Выставочное СНТ | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Выставочное СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямуга пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямуга пос. | 28,6 сот. | 5 800 000 | 202 797 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесник СНТ | 24,7 сот. | 1 500 000 | 60 729 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 864 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 49 598 / 83 310 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 192 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 082 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 973 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 150 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Химки СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 71 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дружба СНТ | 43 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 74 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Урожай СНТ | 43,1 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 53 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ямуга д. | 41 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 31 707 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Клинский Ветеран СНТ | 43 м² | 6,3 сот. | 3 100 000 | 72 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Урожай СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Спутник СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Мичуринец СНТ | 42 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 83 310 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Урожай СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесник СНТ | 48 м² | 8,4 сот. | 2 200 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дача, дом утеплен, ухоженный участок, на участке есть бытовка, рядом грибной лес, озеро.