Ленинградское ш., 40 км от МКАД
Белавино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 90 м², участок 4,5 сот., 2026 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 675 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 44 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,54 млн / целевая ≈4,08 млн / пессимист. ≈3,63 млн → от пессимистичной прибыль −297 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поварово I ≈4,2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19364
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.4 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Белавино д. | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Белавино д. | 12,4 сот. | 1 860 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Белавино д. | 17 сот. | 13 000 000 | 764 706 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Белавино д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Белавино д. | 6,2 сот. | 925 500 | 149 274 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Белавино д. | 9 сот. | 1 533 600 | 170 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Белавино д. | 11,4 сот. | 1 710 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Белавино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Белавино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Метролог СНТ | 6,1 сот. | 1 800 000 | 295 082 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 326 / 49 945 / 96 740 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 535 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 308 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 082 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 628 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -297 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Бережки дп да: «с/у» + «заезжай и живи» | 91 м² | 4,5 сот. | 4 545 000 | 49 945 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Боцман КП да: «с/у» + «заезжай и живи» | 89 м² | 4,5 сот. | 3 945 000 | 44 326 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Омега КДЗ да: «с/у» + «заезжай и живи» | 89 м² | 4,5 сот. | 4 345 000 | 48 820 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лужок СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 88 м² | 4,4 сот. | 8 500 000 | 96 591 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Повадино д. да: «ванной» + «отделка» | 81 м² | 4,5 сот. | 6 300 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Кривцово д. да: «санузел» + «ламинат» | 95,1 м² | 4,8 сот. | 9 200 000 | 96 740 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Боцман КП да: «санузел» + «отделкой» | 95 м² | 4,5 сот. | 4 545 000 | 47 842 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ровный, 4.5сот. На нем стоит домик несколько не достроенные.. Прописка, пмж.. Вокруг жилые поселки. Очень тихое место. Релакс., пруды. Озера, рыбалка. Грибы ягоды, магазины, кольцевая жд,, заезды, ленинградское пятницкое шоссе.. Заканчивают строить прямую на Москву. Рядом г. Зеленоград.