Ленинградское ш., 83 км от МКАД
Русино д., Клин гор. округ
Дом 23,7 м², участок 20 сот., дерево, 1980 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 14/100 · уверенность 62 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 840 тыс. → дом ≈860 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 53 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈374 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈19 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Клин ≈14,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19363
Рейтинг 14/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 840 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 860 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 287 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Русино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Русино д. | 12 сот. | 295 000 | 24 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Русино д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Русино д. | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гафидово д. | 10 сот. | 480 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гафидово д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гафидово д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спас-Коркодино д. | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гафидово д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 374 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 74 919 / 138 889 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 298 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 183 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 068 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 838 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 19 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Ельцово д. | 22,5 м² | 14 сот. | 1 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Русино д. | 29 м² | 29 сот. | 1 800 000 | 62 069 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Слобода д. | 24,4 м² | 22 сот. | 1 500 000 | 61 475 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Соголево д. | 30 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Колос СНТ | 30,7 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 74 919 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Золино д. | 29,4 м² | 11,3 сот. | 2 499 999 | 85 034 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Малое Щапово д. | 18 м² | 16 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом расположен на земельном участке 20 соток. Удобная транспортная доступность. Хорошая асфальтированная дорога до участка. Дому требуется косметический ремонт.