Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Пирочи-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 61 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 341 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 32 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,1 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −851 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: септик; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Чёрная ≈3,8 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1936
Рейтинг 12/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 341 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 759 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 311 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пирочи-2 СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пирочи-2 СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Пирочи с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пирочи с. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пирочи с. | 25 сот. | 3 000 050 | 120 002 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пирочи с. | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пирочи с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пирочи с. | 13,4 сот. | 28 500 000 | 2 126 866 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пирочи с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 938 / 59 434 / 96 847 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 105 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 950 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 794 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 484 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -851 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Пирочи СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Подосинки д. | 45,4 м² | 7,5 сот. | 1 450 000 | 31 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Взлет СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | 44,4 м² | 8,6 сот. | 4 300 000 | 96 847 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | 42 м² | 7,5 сот. | 3 900 000 | 92 857 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Прямоглядово СНТ | 48,5 м² | 6,2 сот. | 1 850 000 | 38 144 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 40,9 м² | 7,6 сот. | 8 500 000 | 207 824 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | 53 м² | 5 сот. | 3 150 000 | 59 434 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом в тихом, красивом месте. Участок 6 соток, беседка. Рядом лес, пруды. В 1 км. С. Пирочи, есть магазины, аптека, церковь, школа, детский сад, клуб. Дом каркасный, новый, 2025 года постройки, зимний, внутри обшить имитацией бруса, есть скважина с питьевой водой, септик, электричество, все заведено в дом. Забор деревянный, в этом году поставлен. Всё вопросы пишите в личку, звоните.