Ленинградское ш., 82 км от МКАД
Лесная Поляна № 7 СНТ, Клин гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., кирпич, 2010 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 16.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 403 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 28 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,8 млн / целевая ≈4,32 млн / пессимист. ≈3,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈614 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Ямуга ≈1,8 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19354
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 137 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 403 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 197 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 232 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесник СНТ | 24,7 сот. | 1 500 000 | 60 729 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ямуга пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ямуга пос. | 28,6 сот. | 5 800 000 | 202 797 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесник СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Олимп СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Садовники СНТ | 7,3 сот. | 1 700 000 | 232 877 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Химки СНТ | 6,2 сот. | 400 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямуга СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 639 / 78 654 / 128 655 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 805 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 565 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 324 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 844 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 614 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Спутник СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 42 241 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодка СНТ | 51 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 107 843 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Мичуринец СНТ | 60 м² | 4 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 62,8 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 119 427 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 65 м² | 3,7 сот. | 6 000 000 | 92 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Агротранс СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 2 150 000 | 43 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 68,4 м² | 6,3 сот. | 8 800 000 | 128 655 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Назарьево д. | 72 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 27 639 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом в хорошем состоянии, готов к проживанию, в доме есть печка кирпичная