Ленинградское ш., 33 км от МКАД
Поварово пгт, Солнечногорск гор. округ
Дом 70 м², участок 5 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 11.01.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 61 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 750 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,14 млн / целевая ≈5,52 млн / пессимист. ≈4,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,3 млн ₽, маржа 26 %, ROI 36 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поварово I ≈2,3 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19353
Рейтинг 71/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 32.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Гончары СНТ | 8,6 сот. | 3 888 000 | 452 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гончары д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гончары д. | 10 сот. | 8 900 000 | 890 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гончары д. | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гончары д. | 40 сот. | 5 990 000 | 149 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гончары д. | 22,5 сот. | 8 900 000 | 395 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гончары д. | 12,4 сот. | 1 860 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гончары д. | 8,9 сот. | 1 335 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гончары СНТ | 30 сот. | 9 100 000 | 303 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гончары д. | 10 сот. | 6 600 000 | 660 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 89 286 / 131 544 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 137 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 830 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 523 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 300 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Наука-17 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Поварово пгт | 67 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 102 985 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Берсеневка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Кружева КП | 72 м² | 6,2 сот. | 8 500 000 | 118 056 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Поварово пгт | 72 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Родник-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Березки СНТ | 70 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Овсянниково д. | 72,5 м² | 6,2 сот. | 7 300 000 | 100 690 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Геофизик СНТ | 74,5 м² | 7,2 сот. | 9 800 000 | 131 544 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Отдых-2 СНТ | 75 м² | 6,5 сот. | 4 650 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 4 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 4 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 600 000 (−2 100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом c учaстком. Спокойное тихое место и свежий воздух. Один взрослый собственник, свободная продажа.