Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Зеленоградец СНТ, Клин гор. округ
Дом 45 м², участок 16 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 662 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 20 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,89 млн ₽, маржа −130 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Высоково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19352
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 662 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 178 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленоградец СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Северянин СНТ | 16,5 сот. | 1 850 000 | 112 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Южное СНТ | 8 сот. | 395 000 | 49 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ручеек СНТ | 16 сот. | 1 999 999 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зеленоградец СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ручеек СНТ | 8 сот. | 349 000 | 43 625 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ручеек СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ручеек СНТ | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 792 / 32 396 / 92 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 813 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 722 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 632 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 450 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 885 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −130 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Дружба СНТ | 48 м² | — | 950 000 | 19 792 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Третьяково СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Южное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 38 793 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Никитское д. | 32,5 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0025605. Свободная Продажа! Продаётся участок 16 соток, состоящий из двух смежных по 8 соток (67 и 68). Кадастровые номера 50:03:0060428:446 и 50:03:0060428:447. В Снт "Северянин" (Клинский р-он вблизи дер. Масюгино), обнесенный по периметру общим забором (рабица с калиткой и распашными воротами из профнастила). На участке имеются: 1. Дом каркасно-щитовой, обшитый блок-хаусом (5*9). Большая светлая терраса, большая комната, 2 спальни, мансарда, крыльцо, окна пвх, фундамент блоки, печь буржуйка, мебель, кухня, небольшой новый холодильник, газовая плитка с газовым баллоном. (не зарегистрирован). 2. Садовый домик 3*3, обшитый сайдингом. 3. Беседка (пол выложен тротуарной плиткой). 4. Колодец на 5 колец ( всегда есть вода для хоз нужд). 5. Строительная железная крепкая бытовка с решётками на окне и двери. 6. Два хозблока. 7. Железный каркас парника. К каждому участку подведено электричество по 15 квт. На участке имеются 9 больших туй, большая голубая ель и ещё несколько хвойных растений, а также плодовые кусты: малина, крыжовник, смородина, жимолость, черноплодная рябина, яблони. От калитки до дома и беседки выложена тротуарная плитка. В наличии есть генератор, газонокосилка, мангал, качели, тачка, уличные стол и стулья, тротуарная и керамическая плитка. Участок ровный, регулярно косился, выращивались овощи и фрукты, цветы. В самом Снт дорога заасфальтирована, от неё до участка хорошая грунтовая дорога. По весне участки не затапливаются, подъезд к ним круглогодичный. С обеих сторон есть автоматические ворота и круглогодичная охрана, видеонаблюдение. Имеется возможность подключения оптического интернета, оборудование в Снт имеется. От станции Клин регулярно ходит автобус 52. Автобусная остановка в шаговой доступности. Также в Снт имеется магазин, рядом протекает речка Железовка.