Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Сергиевский пос., Коломенский гор. округ
Дом 57,3 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 06.09.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 55 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 750 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,36 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль −531 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Голутвин ≈3,5 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1934
Рейтинг 7/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 993 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сергиевский пос. | 3 сот. | 450 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сергиевский пос. | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сергиевский пос. | 30 сот. | 18 400 000 | 613 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пестриково с. | 3 сот. | 570 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пестриково с. | 3 сот. | 280 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сергиевское с. | 4 сот. | 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сергиевское с. | 3 сот. | 420 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пестриково с. | 17,4 сот. | 1 990 000 | 114 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сергиевское с. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пестриково с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 046 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 783 / 72 646 / 200 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 362 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 926 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -531 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Амерево с. | 54 м² | 9 сот. | 3 299 000 | 61 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 60,5 м² | 4 сот. | 3 990 000 | 65 950 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Парфентьево с. | 50,6 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 69 170 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 60 м² | 7,5 сот. | 8 950 000 | 149 167 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Андреевка д. | 54,4 м² | 4,5 сот. | 3 800 000 | 69 853 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 52 м² | 4 сот. | 8 000 000 | 153 846 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | 60 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | 55 м² | 5 сот. | 7 990 000 | 145 273 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Урожай СНТ | 57 м² | 3 сот. | 4 299 999 | 75 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 69 м² | 3,5 сот. | 2 400 000 | 34 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагаю жилой дом с баней из бруса! Дом двухэтажный; электричество в доме; на первом этаже санузел в котором находится душевая кабинка, туалет, раковина, парилка и стиральная машинка. Горячее водоснабжение от водонагревателя,