Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Никульское с., Коломенский гор. округ
Дом 48,9 м², участок 10 сот., дерево, 2019 год.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 10.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 69 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 631 тыс. → дом ≈619 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈978 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,45 млн ₽, маржа 42 %, ROI 71 %.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Конев Бор ≈6,2 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1933
Рейтинг 69/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 631 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 619 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 658 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Никульское с. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никульское с. | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское с. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское с. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское с. | 18 сот. | 1 300 000 | 72 222 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никульское с. | 6,7 сот. | 300 000 | 44 776 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никульское с. | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 978 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 90 777 / 147 170 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 366 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 148 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 929 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 493 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 452 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никульское с. | 50 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никульское с. | 44,5 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 123 596 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Коломенские Сады КП | 49 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 96 939 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Коломенские Сады КП | 52,8 м² | 10 сот. | 5 550 000 | 105 114 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Коломенские Сады КП | 53 м² | 10 сот. | 7 800 000 | 147 170 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Нижнее Хорошово с. | 51 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 58 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Непецино с. | 44 м² | 9,6 сот. | 3 500 000 | 79 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Гранит СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Нижнее Хорошово с. | 51,2 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 107 422 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Нижнее Хорошово с. | 52 м² | 15 сот. | 4 400 000 | 84 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2121427. Эксклюзивное предложение: деревянный дом мечты в селе Никульское, Коломенский район О месте Живописное село Никульское это уникальное сочетание современной инфраструктуры и природной гармонии. Здесь вас ждут: - асфальтированные