Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Татаринцево с., Раменский гор. округ
Дом 59 м², участок 20 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 10.09.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,91 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,35 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,48 млн → от пессимистичной прибыль −478 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Белоозёрская ≈13,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1932
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 14 % | 0.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 228 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 905 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 034 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Татаринцево с. | 8,7 сот. | 831 000 | 95 517 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Татаринцево с. | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Татаринцево с. | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Татаринцево с. | 7,2 сот. | 684 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Татаринцево с. | 5,8 сот. | 595 000 | 102 586 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Татаринцево с. | 6,8 сот. | 646 900 | 95 132 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 5,9 сот. | 560 500 | 95 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 7,1 сот. | 1 250 000 | 176 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 9 сот. | 2 650 000 | 294 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 70 076 / 114 035 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 346 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 129 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 911 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 477 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -478 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Татаринцево с. | 53 м² | 20 сот. | 4 500 000 | 84 906 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Старниково д. | 58,3 м² | 13 сот. | 5 500 000 | 94 340 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Старниково д. | 57 м² | 14 сот. | 6 500 000 | 114 035 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Григорово д. | 58 м² | 10 сот. | 3 870 000 | 66 724 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заречье дп | 60 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заречье дп | 60 м² | 12,2 сот. | 5 499 000 | 91 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Заречье дп | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | М-5 Урал 46-й км | 57,2 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 73 427 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Владимировка ДНП | 53 м² | 14 сот. | 2 300 000 | 43 396 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новая Владимировка КП | 51 м² | 12 сот. | 2 900 000 | 56 863 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.09.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дом, есть свeт, газ цeнтpaльный, центpальный вoдопpoвoд, 20 coток земли, возлe домa имeeтcя сoбственнoe парковoчноe мecтo для автoмoбиля, по сeлу пpиложeна асфальтиpовпнaя дорoга, pядoм с дoмoм двa мaгaзинa в шaговой дocтупнoсти, идeaльноe Торг.