Ленинградское ш., 77 км от МКАД
Солнечный Берег - 2 ДНП, Клин гор. округ
Дом 100 м², участок 8,4 сот., газобетон.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 16.05.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 60 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 324 тыс. → дом ≈2,18 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 59 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,93 млн / целевая ≈8,03 млн / пессимист. ≈7,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,02 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Клин ≈9,7 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19316
Рейтинг 72/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.6 |
| участок | 5 | 40 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 540 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 324 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 176 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Солнечный Берег дп | 4,8 сот. | 520 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Берег дп | 18 сот. | 749 900 | 41 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Берег дп | 22,8 сот. | 1 610 000 | 70 614 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Берег дп | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Берег дп | 29,6 сот. | 1 960 000 | 66 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Берег дп | 43,2 сот. | 1 620 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Берег дп | 31,3 сот. | 930 000 | 29 712 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Берег дп | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Берег дп | 34,4 сот. | 790 000 | 22 965 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Берег дп | 10,7 сот. | 790 000 | 73 832 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 200 / 90 199 / 111 224 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 925 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 479 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 032 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 140 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 015 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Голиково д. | 100 м² | 8,4 сот. | 2 500 000 | 25 000 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Воронино д. | 98 м² | 12 сот. | 9 300 000 | 94 898 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 98 м² | 8,5 сот. | 8 500 000 | 86 735 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Борозда д. | 98 м² | 10 сот. | 10 900 000 | 111 224 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 100 м² | 9 сот. | 8 900 000 | 89 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Большое Щапово д. | 93 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 91 398 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 100 м² | 7 сот. | 12 900 000 | 129 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Праслово д. | 100 м² | 6,5 сот. | 9 200 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Струбково д. | 120 м² | 8 сот. | 9 900 000 | 82 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Воронино д. | 125 м² | 9,7 сот. | 7 400 000 | 59 200 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2025 | 4 100 000 | история площадки |
| 15.01.2026 | 3 000 000 (−1 100 000) | история площадки |
| 11.04.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом под крышу 10/10 из газоблоков на отмежеванном земельном участке 8.4 сотки в развитом ДНП Солнечный берег., на ул. Ежевичная. Дом на ленточном фундаменте 1.7 метра заглубления с закладными под воду, канализацию и свет, до теплого контура