Ленинградское ш., 84 км от МКАД
Русино д., Клин гор. округ
Дом 29 м², участок 29 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 10.10.2024.
Рейтинг 13/100 · уверенность 54 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 29 сот. = 1,22 млн → дом ≈582 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −94 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Клин ≈14,4 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19310
Рейтинг 13/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 218 000 ₽ (29 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 582 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 069 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Русино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Русино д. | 12 сот. | 295 000 | 24 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Русино д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Русино д. | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гафидово д. | 10 сот. | 480 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гафидово д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гафидово д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спас-Коркодино д. | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гафидово д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 286 / 88 290 / 124 333 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 520 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 394 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 268 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 016 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -94 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | ПМК-8 пос. | 31,1 м² | 19 сот. | 2 900 000 | 93 248 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Максимково д. | 28 м² | 16 сот. | 2 800 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Русино д. | 23,7 м² | 20 сот. | 1 700 000 | 71 730 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Нечаево д. | 30 м² | 25 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Акатьево д. | 31,4 м² | 15,6 сот. | 1 950 000 | 62 102 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | А-108, 7-й км | 25 м² | 36 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Бедово д. | 29 м² | 17 сот. | 3 200 000 | 110 345 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Солнечный Берег дп | 35 м² | 28,8 сот. | 1 970 000 | 56 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Слобода д. | 24,4 м² | 22 сот. | 1 500 000 | 61 475 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Борисово д. | 30 м² | 22 сот. | 3 730 000 | 124 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2024 | 2 900 000 | история площадки |
| 19.06.2025 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 08.07.2025 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.09.2025 | 1 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.09.2025 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом на отмежеванном участке 29 соток в деревне Русино. кадастровый номер: 50:03:0030310:120 Земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства. На участке посадки плодовых деревьев и ягодных кустарников. Свет в дом заведен,