Ленинградское ш., 65 км от МКАД
Никитское д., Клин гор. округ
Дом 114,1 м², участок 15,8 сот., дерево, 1950 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 68 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 15,8 сот. = 2,25 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈2,18 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,13 млн / целевая ≈6,41 млн / пессимист. ≈5,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈544 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Фроловское ≈1 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19307
Рейтинг 47/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 142 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 252 000 ₽ (15,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 248 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 938 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никитское д. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никитское д. | 9 сот. | 1 980 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никитское д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисирево д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чайковского пос. | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фроловское д. | 4,6 сот. | 1 500 000 | 326 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фроловское д. | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фроловское д. | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фроловское д. | 7 сот. | 930 000 | 132 857 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никитское д. | 20 сот. | 4 700 000 | 235 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 114,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 182 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 61 574 / 86 783 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 126 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 770 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 413 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 701 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 544 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Никитское д. | 112 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 75 893 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Покров д. | 115 м² | 8 сот. | 9 980 000 | 86 783 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Давыдково д. | 110 м² | 9 сот. | 4 800 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Покров д. | 120 м² | 20 сот. | 6 000 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Никитское д. | 125 м² | 12 сот. | 10 500 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Давыдково д. | 108 м² | 8,5 сот. | 4 400 000 | 40 741 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Давыдково д. | 108 м² | 9 сот. | 7 900 000 | 73 148 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Емеля дп | 108 м² | 8,5 сот. | 8 683 400 | 80 402 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Железнодорожник СНТ | 98 м² | 8,2 сот. | 3 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Борозда д. | 120 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2288325. ВНЕСЛИ АВАНС!!! Просторный деревянный дом 114 м на участке 15,8 соток в деревне Никитское комфорт загородной жизни с центральными коммуникациями и асфальтовым подъездом. Уже сейчас ощущается потенциал: большая территория для