Ленинградское ш., 58 км от МКАД
Раздолье СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 39,7 м², участок 6,2 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 47 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 806 тыс. → дом ≈694 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 61 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈794 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,02 млн / целевая ≈4,52 млн / пессимист. ≈4,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,95 млн ₽, маржа 49 %, ROI 94 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Головково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19304
Рейтинг 77/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 20 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 991 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 806 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 694 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 481 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Раздолье СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Головково СНТ | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Головково СНТ | 7,6 сот. | 1 650 000 | 217 105 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесное Озеро СНТ | 7,9 сот. | 1 700 000 | 215 190 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Головково д. | 9,9 сот. | 2 250 000 | 227 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Головково д. | 10 сот. | 3 700 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Головково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Головково д. | 39 сот. | 4 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 794 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 250 / 125 000 / 193 906 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 020 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 769 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 518 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 016 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 947 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 94 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Вертлино д. да: «душевая кабина» + «ремонта» | 40 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 172 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Надежда-1 СНТ да: «ванная» + «ремонтируется» | 40 м² | 5,6 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ермолино д. да: «ванной» + «мебель» | 40 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Семейный Истра КП да: «ванная» + «отделкой» | 36,1 м² | 6,2 сот. | 7 000 000 | 193 906 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|