Ленинградское ш., 45 км от МКАД
Тебеньки СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 57,1 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,79 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈260 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,56 млн → дом ≈1,23 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,37 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,17 млн / целевая ≈3,75 млн / пессимист. ≈3,34 млн → от пессимистичной прибыль −176 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Поварово III ≈5,6 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19296
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 260 345 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 562 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 228 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 506 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Повадино д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тебеньки СНТ | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тебеньки СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Повадино СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полянка СНТ | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лен СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фламинго СНТ | 6 сот. | 3 300 000 | 550 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Повадино д. | 39,7 сот. | 10 000 000 | 251 889 | в продаже 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лен СНТ | 13,7 сот. | 5 799 999 | 423 358 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 142 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 727 / 76 625 / 222 405 |
| цена объекта | 2 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 371 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 172 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 963 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 755 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -175 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Пятницкие дачи дп | 56 м² | 6 сот. | 6 980 000 | 124 643 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Гринвич КП | 54,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 64 220 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Боровик КДЗ | 60,7 м² | 8 сот. | 13 500 000 | 222 405 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Клочково СНТСН | 60 м² | 5 сот. | 8 450 000 | 140 833 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Геолог СНТ | 60 м² | 9 сот. | 4 995 000 | 83 250 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Повадино д. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лыткино д. | 62 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 96 774 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | сохраненная копия |
| 5.6 км | Природа-2 СНТ | 55 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 32 727 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Природа-2 СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Природа СНТ | 55 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 32 727 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 790 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 790 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток с 2-х этажным домом. От МКАД до СНТ "Тебеньки" - 39 км по Пятницкому шоссе. Сам СНТ находиться внутри лесного массима. Очень тихо. До Пятницкого шоссе 1,5 км через густой лес по уложенной из щебенки и асфальтной крошки дороге. В СНТ Торг.