Ленинградское ш., 53 км от МКАД
Маяк СНТ, Истра гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот.
Цена 3,05 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 18.09.2025.
Рейтинг 67/100 · уверенность 63 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 917 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 59 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,36 млн / целевая ≈6,62 млн / пессимист. ≈5,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,9 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. пл. 155 км ≈8,9 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19292
Рейтинг 67/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 95 % | 40.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 41 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 872 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 917 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 133 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Пищемаш-2 СНТ | 10 сот. | 1 199 000 | 119 900 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Огниково пос. | 6,9 сот. | 1 885 000 | 273 188 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пищемаш-2 СНТ | 10 сот. | 1 580 000 | 158 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пищемаш СНТ | 6,4 сот. | 1 850 000 | 289 062 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пищемаш СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березки-1 СНТ | 6,7 сот. | 2 700 000 | 402 985 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Соколово д. | 23 сот. | 6 000 000 | 260 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рассвет СНТ | 10,5 сот. | 2 500 000 | 238 095 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березки-1 СНТ | 15,3 сот. | 4 700 000 | 307 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Соколово д. | 17,2 сот. | 2 600 000 | 151 163 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 940 / 93 284 / 117 503 |
| цена объекта | 3 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 592 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 360 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 992 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 624 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 888 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 895 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Мелба СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 75,5 м² | 6 сот. | 4 450 000 | 58 940 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Клочково-1 СПК да: «душевая кабина» + «заезжай и живи» | 76 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 90 789 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Соколово д. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 80,4 м² | 6,3 сот. | 7 500 000 | 93 284 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Клочково-1 СПК да: «душевая кабина» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 6 390 000 | 88 750 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | ГринВилл ДНП да: «санузел» + «отделка» | 81,7 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 110 159 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Повадино д. да: «санузел» + «ламинат» | 81,7 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 117 503 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лен СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 82 м² | 6 сот. | 8 790 000 | 107 195 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ермолино д. да: «санузле» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 95 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ефимоново д. да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 4 795 000 | 59 938 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дьяково д. да: «ванной» + «мебель» | 80 м² | 6 сот. | 16 990 000 | 212 375 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2025 | 3 250 000 | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 050 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок в Истринском районе, СНТ "Маяк". Великолепное предложение для тех, кто мечтает о своём загородном уголке! локацию пришлю, т.к снт Маяк, оказывается 2 Коммуникации подключены, газ проведён до границы участка. Сделайте жизнь Торг.