Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Яблоневый Сад КП, Раменский гор. округ
Дом 56,4 м², участок 10 сот.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 587 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,15 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈10,6 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1929
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 658 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 587 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 513 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 557 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Никитское с. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поляна ДНП | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поляна ДНП | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поляна ДНП | 12,2 сот. | 700 000 | 57 377 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поляна ДНП | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитское с. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское с. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никитское с. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 128 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 818 / 55 688 / 78 040 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 146 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 989 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 831 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 517 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 246 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 57 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 57 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 55 м² | 7,5 сот. | 2 470 000 | 44 909 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Бубново д. | 55,1 м² | 13,2 сот. | 4 300 000 | 78 040 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Опушкино КП | 55 м² | 11 сот. | 2 000 000 | 36 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Полесье ДНП | 56 м² | 10 сот. | 2 995 000 | 53 482 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лысцево д. | 56 м² | 10 сот. | 3 485 000 | 62 232 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Костин лес КП | 55 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 21 818 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Малахитовая Поляна КП | 54 м² | 7 сот. | 1 699 000 | 31 463 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яблоневая Усадьба КП | 60 м² | 7,5 сот. | 3 650 000 | 60 833 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никитское с. | 60 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный двухэтажный дом 57 м на участке 10 соток в тихом посёлке. Идеально для тех, кто ищет комфорт за городом. Характеристики дома: - Площадь: 56.4 м - Этажность: 2 - Фундамент: свайный - Утепление: под чистовую отделку или под ключ - Коммуникации: