Ленинградское ш., 89 км от МКАД
Чернятино д., Клин гор. округ
Дом 100,7 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 150 тыс. ₽, снижали с 200 тыс.; первая цена 200 тыс. ₽ от 14.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 35 раз).
Рейтинг 15/100 · уверенность 49 %
Земля рядом ≈51 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 24 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈2,01 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продажа доли») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Черничная ≈13,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19287
Рейтинг 15/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Чернятино д. | 13 сот. | 600 000 | 46 154 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Чернятино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чернятино д. | 19 сот. | 1 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чернятино д. | 7 сот. | 450 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чернятино д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чернятино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чернятино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гологузово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гологузово д. | 10 сот. | 799 999 | 80 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Воловниково д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 014 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 728 / 51 504 / 73 727 |
| цена объекта | 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 127 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продажа доли») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продажа доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Новоселки д. | 92 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 39 674 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Подорки д. | 90 м² | 7,5 сот. | 5 700 000 | 63 333 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Владимировка д. | 74,6 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 73 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лесное СНТ | 80 м² | 9,9 сот. | 1 898 236 | 23 728 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 200 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 199 000 (−1 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 150 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Никаких Агентов И Посредников Нет. Имущество принадлежит мужу моей дочери, который и будет присутствовать на сделке. Человек он очень занятый, поэтому все переговоры поручил вести мне. Дом старинный, добротный. Можно использовать как дачу, Однако Исключительно Дачники, тем более, семейные, вряд ли устроят в качестве реальных покупателей. Продажа доли для людей с серьезными намерениями, которые курочек-мурочек разводить там не намерены. Предпочтение только тем, кто приобретает имущество с привязкой к определенному месту жительства в Московской области. Поэтому прежде, чем задавать вопросы типа "Когда посмотреть? " и "Можно ли жить? " следует самым подробным образом рассказать о себе, своей национальности, роде деятельности, семейном положении и вредных привычках. Нам абы какие соседи. Не нужны от слова Совсем. А вот те, кто будут принимать посильное участие в поддержании имущества в жилом состоянии, нам вполне подойдут. Заметьте никаких риэлторов и посредников Нет, и вопросы можно задавать Любые. Это к тому, что чаще всего продавцы долей на Авито категорически отказываются рассматривать вопросы пользования помещением, и фактически торгуют пропиской. У Нас Всё Иначе. Пишите подробно. Ждём!