Ленинградское ш., 76 км от МКАД
Лесная Дача СНТ, Клин гор. округ
Дом 32,1 м², участок 6,3 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 10.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 492 тыс. → дом ≈558 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 29 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈542 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −20 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Ямуга ≈1,6 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19281
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 130 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 088 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 492 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 558 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 383 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лесная Дача СНТ | 6 сот. | 625 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Утро СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 1 747 000 | 87 350 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Железнодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Локомотив-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 542 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 50 000 / 91 623 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 768 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 680 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 591 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -20 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Лесная Поляна № 7 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Платан СНТ | 38,2 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 91 623 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Спутник СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.09.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 050 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача с домом в отличном Снт "Лесная дача" 6,3 сотки, Клинский район. Продается земельный участок 6,3 сотки с дачным домом 32,1 м2 и хозяйственными постройками в одном из самых обжитых Снт в районе Ямуги Снт "Лесная дача". Участок расположен недалеко от въезда в Снт, при этом на тихой улице. О Даче. Земельный участок 630 м2 (6,3 сотки); назначение земли для садоводства; на участке расположен дачный дом площадью 32,1 м2; имеются дополнительные хозяйственные постройки; электричество 6 квт, прямой договор с Мосэнергосбытом, при необходимости мощность возможно увеличить; централизованный летний водопровод с мая по октябрь, вода заведена на участки. О Снт. "Лесная дача" большое, давно сложившееся и ухоженное садоводство с хорошей собственной инфраструктурой. На территории есть: большой водоем с родниковой водой можно купаться и рыбачить; две современные детские площадки для детей разных возрастов; места общего пользования и парковки; территория оборудована видеонаблюдением; въезд через автоматические ворота по электронным ключам; дороги зимой регулярно очищаются от снега; проводятся праздники и мероприятия для жителей Снт; автомат с питьевой водой. Отдельный плюс окружающая природа. Снт находится среди красивых грибных и ягодных лесов. Отличное место для спокойного семейного отдыха за городом. При этом Вы не оказываетесь вдали от цивилизации: примерно 15 минут пешком до Ямуги; ж/д станция Ямуга в пешей доступности; 3 продуктовых магазина и строительный рынок около 5 минут пешком; до Клина около 7 км, дорога проходит через живописный лес, подъезд на автомобиле удобный. Получается хороший баланс: лес, водоем и настоящая дачная атмосфера при этом магазины, транспорт и Клин совсем рядом. Документы. Земельный участок находится в собственности. Кадастровый номер участка: 50:03:0080255:76. Площадь: 630 +/- 9 м2. Дачный дом зарегистрирован как нежилое здание. Кадастровый номер здания: 50:03:0080255:90. Площадь: 32,1 м2. Адрес: Московская область, г. О. Клин, Снт "Лесная дача", пл. Ямуга, массив 3, участок 32. Хороший вариант как для готовой дачи, так и для дальнейшего благоустройства участка под себя. Показ по предварительной договоренности. Звоните или пишите отвечу на вопросы и договоримся о просмотре.