Ленинградское ш., 74 км от МКАД
Макшеево д., Клин гор. округ
Дом 26,1 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 10.11.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈62 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈522 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся пол дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Высоково ≈7,7 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19275
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 104 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Макшеево д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макшеево д. | 17 сот. | 1 150 000 | 67 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Макшеево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Макшеево д. | 9 сот. | 999 000 | 111 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Макшеево д. | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Макшеево д. | 7,8 сот. | 470 000 | 60 256 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шипулино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Макшеево д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жестоки д. | 29,5 сот. | 7 800 000 | 264 407 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Третьяково д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 522 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 000 / 56 989 / 107 200 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся пол дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся пол дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Третьяково д. | 25 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Сокол СНТ | 27,5 м² | 12 сот. | 990 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Высокое СНТ | 23 м² | 8 сот. | 950 000 | 41 304 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Зеленоградец СНТ | 28,5 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 64 912 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Сидорково д. | 25 м² | 16 сот. | 2 680 000 | 107 200 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Электрощит СНТ | 24,1 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 91 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Зеленоградец СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Селинское с. | 30 м² | 13 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Мираж СНТ | 31 м² | 8 сот. | 1 725 000 | 55 645 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лесное СНТ | 20 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.11.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.12.2025 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 27.01.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.02.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся пол дома 15 соток земли 26 кв, газ и вода находиться другой половине дома, дом бревенчатый, окна пластиковые, торг уместен.