Ленинградское ш., 73 км от МКАД
Ямуга д., Клин гор. округ
Дом 46 м², участок 13 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 02.04.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈85 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈920 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Ямуга ≈2,5 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19260
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 82 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 662 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ямуга д. | 50 сот. | 6 250 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ямуга пос. | 28,6 сот. | 5 800 000 | 202 797 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ямуга пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ямуга д. | 30 сот. | 3 750 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ямуга д. | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Коммунар-2 СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Коммунар-2 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Коммунар-2 СНТ | 14,7 сот. | 1 200 000 | 81 633 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Коммунар-2 СНТ | 9,3 сот. | 890 000 | 95 699 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Коммунар-2 СНТ | 40 сот. | 2 600 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 833 / 58 333 / 80 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Лесник СНТ | 48 м² | 8,4 сот. | 2 200 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Мираж СНТ | 48,2 м² | 12 сот. | 750 000 | 15 560 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Апекс СНТ | 54 м² | 9 сот. | 3 150 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Папивино д. | 50 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Силуэт СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 799 990 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Лесная Дача СНТ | 40 м² | 12 сот. | 2 150 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Праслово д. | 48 м² | 8 сот. | 2 990 000 | 62 292 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Праслово д. | 43,4 м² | 16,9 сот. | 6 500 000 | 149 770 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Борисово д. | 50 м² | 14,5 сот. | 3 350 000 | 67 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Лаврово д. | 48 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 17.05.2025 | 2 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 19.09.2025 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/2 дома 46 кв. М. По. Адресу Клинский район, деревня Ямуга -3, дом 97, кв. 1. Комната, кухня и веранда. Вход и под'езды к дому отдельные. Участок 13 соток с плодово-ягодными насаждениями. Дом находится в 10-15 минутах езды от города. Отличное транспортное сообщение личным (с'езд с М11), автобусным и железнодорожным транспортом. Автобусная остановка находится напротив дома через шоссе с регулируемым пешеходным переходом. Дом находится в 50 метрах от шоссе. Газ. Электричество. Колодец с питьевой водой. К дому два под'езда. Рядом пруд, лес, речка. Магазины Ашан, Да, Пятёрочка через одну остановку. Показ по предварительному звонку или предложение в ЛС.