Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Полбино д., Егорьевск гор. округ
Дача 50 м², участок 7 сот., брус.
Цена 690 тыс. ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 51 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 174 тыс. → дом ≈516 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 19 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈586 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −424 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Рязановка ≈18,9 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈2 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1926
Рейтинг 16/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 155 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 174 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 516 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Полбино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полбино д. | 11 сот. | 200 000 | 18 182 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полбино д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полбино д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полбино д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Леоново д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полбино д. | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Полбино д. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Полбино д. | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Леоново д. | 50 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 391 / 31 250 / 53 846 |
| цена объекта | 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 586 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 327 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 261 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 194 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 062 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -424 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Металлург СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Горка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | ЦНА СНТ | 36,1 м² | 6 сот. | 700 000 | 19 391 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 690 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 690 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается хорошая дача! Участок 7 соток сельскохозяйственного назначения для коллективного садоводства. 2-этажный дом 50 квадратных метра. Состоит из кухни и трех комнат. Каркасно-щитовой, с утеплением. Приезжали зимой, топили печку-буржуйку и было тепло. Коммуникации: электричество в доме. Вода от скважины на участке. Отопление от буржуйки. Есть соседи, которые приезжают и зимой. Участок ровный, прямоугольной формы. Межевание проведено. Размер 20 на 35 м. Полностью огорожен забором (по фасаду железным и с 3сторон сетка-рабица). Хороший подъезд. На участке множество декоративных и плодово-ягодных растений. Постройки на участке: хозблок, душевая, туалет. Хорошие соседи, Наше Снт стоит на очереди по подключению к газу, срок до 2030 г. В 2 км д. Полбино, где вся необходимая инфраструктура: магазины, медицинская помощь, пункты выдачи, автобусная остановка. Документы готовы к сделке. Прямая продажа. 1 взрослый собственник. Звоните! Не упустите эту потрясающую дачу! Не Подходит Под Прописку, Мат. Капитал И Ипотеку!