Ленинградское ш., 52 км от МКАД
Никольское д., Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 17.09.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 60 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 817 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–201 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,15 млн / целевая ≈3,74 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈723 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Покровка ≈11,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19258
Рейтинг 50/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 23.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 817 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 183 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 660 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Никольское д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Грешнево д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Грешнево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рахманово СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рахманово СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Щекино д. | 25 сот. | 1 550 000 | 62 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сырково д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сырково д. | 24 сот. | 2 800 000 | 116 667 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сырково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сырково д. | 40 сот. | 7 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 81 346 / 201 271 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 154 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 946 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 739 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 323 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 723 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Радуга СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 560 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калинка СНТ | 46 м² | 9,6 сот. | 2 050 000 | 44 565 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Хохлово д. | 50 м² | 11 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ольховка дп | 50,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 49 702 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Семейный Истра КП | 50 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Троицкая Застава КП | 52 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 82 692 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Елизарово д. | 43,9 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 39 863 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Междуречье КП | 50 м² | 8 сот. | 4 999 000 | 99 980 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Родионцево д. | 47,2 м² | 10,9 сот. | 9 500 000 | 201 271 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Родионцево д. | 47,2 м² | 10,9 сот. | 6 500 000 | 137 712 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю старый дом с земельным участком размером 11 соток. К дому подведено электричество. Туалет на улице, воду набирали из деревенского колодца, отопление русская печь. На участке есть фруктовые деревья, кусты смородины, жимолости. И крыжовника.