Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Струбково д., Клин гор. округ
Дом 33 м², участок 10 сот., 2016 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 16.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 392 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,25 млн / целевая ≈1,12 млн / пессимист. ≈998 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −137 %, ROI −58 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Чисмена ≈19,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19255
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 392 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 608 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 727 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Княгинино СНТ | 12 сот. | 320 000 | 26 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Княгинино д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Княгинино д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Западное СНТ | 6 сот. | 285 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тарасово д. | 12 сот. | 468 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тарасово д. | 22 сот. | 2 900 000 | 131 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тарасово д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зюзино с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Милухино д. | 19 сот. | 850 000 | 44 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Милухино д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 718 / 35 135 / 81 921 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 248 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 186 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 123 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 362 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −137 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Ковылино д. | 35,4 м² | 8,2 сот. | 2 900 000 | 81 921 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Княгинино СНТ | 37 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 35 135 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Кинематографист СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Простор СНТ | 33,3 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 31 532 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Новиково д. | 30 м² | 12 сот. | 930 000 | 31 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нагорное д. | 40 м² | 10 сот. | 1 890 000 | 47 250 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Скиф СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Кинематографист СНТ | 39 м² | 6 сот. | 730 000 | 18 718 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Раздолье СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 290 000 | 51 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Спасское д. | 39,6 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 83 333 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 54 кв. М крыльцо 4.5 м веранда 12м, ком 18,5, далее кухня 6кв. М и спальня 12,5кв, м, участок 10 сот., есть колодец 16м., теплица, душевая, сарай, туалет, яблоневый сад, смородина, слива, все готово для проживания, потолочные огреватели, новая стиральная машина. Это скидка последняя консервирую до весны.