Ленинградское ш., 89 км от МКАД
Игумново д., Клин гор. округ
Дом 36 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 62 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 469 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Черничная ≈16,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19254
Рейтинг 11/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 58 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 126 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 469 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 631 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 306 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Игумново д. | 23,3 сот. | 1 200 000 | 51 502 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игумново д. | 5 сот. | 270 000 | 54 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Игумново д. | 20 сот. | 980 000 | 49 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гологузово д. | 10 сот. | 799 999 | 80 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гологузово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Воздвиженское с. | 7,2 сот. | 950 000 | 131 944 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воздвиженское с. | 7,3 сот. | 1 300 000 | 178 082 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Чернятино д. | 19 сот. | 1 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Чернятино д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 169 / 45 714 / 67 500 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 670 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 586 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 503 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 336 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 069 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | Колос СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Кинематографист СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Третьяково СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Лесная Дача СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Простор СНТ | 33,3 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 31 532 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Ручеек СНТ | 40 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 132 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Северянин СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Спас-Заулок с. | 38,5 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 31 169 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Клин СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Лесная Дача СНТ | 40 м² | 12 сот. | 2 150 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
115275 Предлагается к продаже дом в деревне Игумново Клинского района, расположенный на территории Завидовского заповедника в окружении живописной природы. Жилой дом: 2023 года постройки, общая площадь 36 кв. М. Выполнен по канадской технологии, фундамент- винтовые сваи. Планировка: 2 спальни, гостиная, кухня, веранда. Инженерные системы: Электричество (15 квт), водоснабжение колодец (9 колец). Предусмотрено отопление от газового камина. Земельный участок: 9 соток. На участке произрастают насаждения фруктовых и ягодных культур. Благоустройство для отдыха: Беседка с кирпичным камином для приготовления блюд на открытом огне. Гостевой вагончик с комнатой отдыха. Инфраструктура и расположение: Дом находится на территории Завидовского заповедника. Остановка общественного транспорта рядом с домом, магазины и школы находятся в селе Воздвиженское, в 2 км от дома. Юридическая чистота: Документы к сделке полностью готовы. Просмотры организуются в удобное для покупателя время по предварительной записи.