Ленинградское ш., 51 км от МКАД
Комарово-2 КП, Клин гор. округ
Дом 43 м², участок 13 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 6,5 млн; первая цена 6,5 млн ₽ от 22.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 56 %
Земля ≈211 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 2,74 млн → дом −337 тыс. ₽, −8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 94 тыс.–343 тыс. ₽/м², медиана 312 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,11 млн / целевая ≈10 млн / пессимист. ≈8,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,09 млн ₽, маржа 69 %, ROI 217 %.
⚠ ROI 217 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Покровка ≈16,9 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19246
Рейтинг 84/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 210 509 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 737 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −337 001 ₽ |
| ₽/м² дома | −7 837 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Радости Парк 1 ДНП | 12,2 сот. | 2 750 000 | 225 410 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Поджигородово д. | 17,3 сот. | 3 658 936 | 211 499 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Радости Парк 1 ДНП | 19,3 сот. | 4 079 334 | 211 364 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поджигородово д. | 32,5 сот. | 6 865 787 | 211 255 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поджигородово д. | 19,7 сот. | 4 159 610 | 211 148 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поджигородово д. | 12,2 сот. | 2 300 000 | 188 525 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радости Парк 1 ДНП | 9,1 сот. | 1 913 970 | 210 326 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радости Парк 1 ДНП | 10,7 сот. | 2 258 316 | 211 058 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поджигородово д. | 10,2 сот. | 1 000 000 | 98 039 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радости Парк 1 ДНП | 18,2 сот. | 5 200 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 519 / 312 500 / 342 679 |
| цена объекта | 2 399 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 039 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 109 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 554 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 998 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 887 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 087 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 217 % |
| пояснение расчета | ROI 217 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 217 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Никитское ДПК | 54 м² | 10,6 сот. | 5 050 000 | 93 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Грин Лаундж КП | 32 м² | 8,2 сот. | 10 000 000 | 312 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Грин Лаундж КП | 32,1 м² | 8,2 сот. | 11 000 000 | 342 679 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.02.2026 | 6 499 999 | история площадки |
| 13.03.2026 | 6 299 999 (−200 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 5 999 999 (−300 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 4 999 999 (−1 000 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 999 999 (−1 000 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 499 999 (−500 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 2 999 999 (−500 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 599 999 (−400 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 499 999 (−100 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 399 999 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 399 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день! Уникальное предложение: дом по цене участка! Таких вариантов единицы успейте стать первым, кто оценит эту невероятную выгоду! Продаём новый дом на большом участке 13 соток в коттеджном поселке Вельга Парк. Кстати, если Вы сейчас продаете свою недвижимость, мы можем сразу ее купить. Безопасно юридически сопроводим Вашу сделку, деятельность нашего агентства застрахована на 20 000 000 рублей. Описание Дома и фотографии соответствуют действительности! Про Документы: Укажем Полную стоимость в договоре. Один Совершеннолетний собственник. Собственник будет присутствовать на сделке Лично. Покажем все документы. Под Ипотеку подходим, в случае необходимости, Поможем Вам с одобрением:). Про Дом: Дом общей площадью 43 м2, был построен в 2025 году. В доме уже проведено электричество, электрические провода проложены по всему дому. Внутри дома также установлены перегородки между комнатами. Коттеджный Поселок: Поселок Вельга парк это идеальное место как для отдыха так и жизни на природе. В поселке функционирует управляющая компания (Тсн), обеспечивающая его круглосуточную охрану, круглогодичную очистку и ремонт дорог, уборку и вывоз мусора. Поселок оснащен современными коммуникациями, которые введены в эксплуатацию и функционируют. Собственный газопровод высокого и среднего давления. Электричество проложено под землей вдоль всех улиц и питается от 4 мощных собственных подстанций. Круглогодичный водопровод с чистейшей водой питается от двух артезианских скважин глубиной 180м. Про Инфраструктуру: Поселок с двух сторон омывается рекой Нудоль, а еще с двух сторон окружён лесом и представляет собой огромную холмистую поляну, расположенную в уединении от дорог и других населенных пунктов. В 3 км от поселка располагается Истринское водохранилище. В непосредственной близости имеется множество рек, удобных для рыбалки и сплава, конно-спортивный комплекс, фермы с экологически чистыми продуктами. В соседних деревнях Кузнецово и Щекино имеется 3 магазина, детский сад и школа. Удобная транспортная доступность: В поселок можно добраться по Новорижскому, Ленинградскому шоссе, по скоростной платной трассе Москва-Санкт-Петербург, по Волоколамскому шоссе или Пятницкому шоссе. Звоните! Ответим на все интересующие Вас вопросы! Согласуем просмотр в удобное время!