Ленинградское ш., 77 км от МКАД
Мир-2007 СНТ, Клин гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., щитовой.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 11.03.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 226 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 20 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −2,17 млн ₽, маржа −206 %, ROI −67 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Высоково ≈4,9 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19242
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 305 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 226 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 274 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Колос СНТ | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колос СНТ | 10 сот. | 520 000 | 52 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мир-2007 СНТ | 8,7 сот. | 260 000 | 29 885 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Удача СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мир-2007 СНТ | 16 сот. | 430 000 | 26 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мир-2007 СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мир-2007 СНТ | 7,9 сот. | 200 000 | 25 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Метросад СНТ | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Метросад СНТ | 16 сот. | 630 000 | 39 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мир-2007 СНТ | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 792 / 26 000 / 38 793 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 319 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 253 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 187 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 055 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 170 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −206 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −67 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.5 км | Спецово д. | 54 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 31 481 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Кристалл СНТ | 43,8 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 22 831 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Южное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 38 793 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Третьяково СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Дружба СНТ | 48 м² | — | 950 000 | 19 792 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 8 соток с постойками: дом щитовой 5*4 к нему пристроена терасса 2-5, беседка, банька, хозблок. Дом обжитой, на участке посажены кустарники: малина, черноплодная рябина, черная, красная смородина, барбарис, ежевика, яблони, фундук И т. Д. Участок ухожен, проживаем семьей в летний период. Причина продажи -далёкое расположение от дома. В Собственности с 2004 года., 1 собственник.