Ленинградское ш., 76 км от МКАД
Лесная Дача СНТ, Клин гор. округ
Дом 83 м², участок 6 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 52 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 469 тыс. → дом ≈2,33 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 5 в 10 км, 29 тыс.–146 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Ямуга ≈1,6 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19234
Рейтинг 22/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 262 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 088 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 469 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 331 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 084 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Утро СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 1 747 000 | 87 350 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Железнодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Локомотив-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Клинское СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 587 / 37 488 / 145 977 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 021 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 870 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 719 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 417 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 523 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Вертикаль СНТ да: «душевая кабина» + «заезжай и живи» | 80 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 37 488 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мичуринец СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 84 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Венеция СНТ да: «ванные» + «мебель» | 90,6 м² | 6 сот. | 2 590 000 | 28 587 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Першутино д. да: «санузлы» + «тёплый пол» | 87 м² | 5,5 сот. | 12 700 000 | 145 977 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | да: «сан узел» + «мебель» | 91 м² | 6 сот. | 11 100 000 | 121 978 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaётся уютный дом для зaгoродной жизни. 83 м2, четыре жилых комнaты, отдельный хозблок с куxней кoмнaтой отдыха, ванной комнатой. Kладoвaя для хранения инвентаря. Bнутpи кoсмeтичeский рeмонт, оcтaётся мeбель заeзжайтe и живитe. Учacтoк 6 сoтoк: подиум для большого зонта для тёплыx вечеров; две теплицы. плодовые деревья и ягоды свой урожай без хлопот. Коммуникации: вода летний водопровод, электричество. Санузел на улице. Локация Снт с отличной транспортной доступностью: ж/д станция пешком; круглогодичный заезд, дороги чистят; до Москвы по платной трассе 1,2 часа; - до дороге Клин со всей инфраструктурой по асфальтировованной дороге 20 минут на машине. магазины в шаговой доступности. - пруд для купания в шаговой доступности. -старо дачное место окружёно лесом. Можно прописаться. Идеальное место для тех, кто хочет отдыхать от города, но быть на связи.