Ленинградское ш., 71 км от МКАД
Ветеран СНТ, Клин гор. округ
Дом 108 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 57 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 914 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈2,16 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,43 млн / целевая ≈6,68 млн / пессимист. ≈5,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,32 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесодолгоруково ≈17,9 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19233
Рейтинг 47/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 110 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 113 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 914 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 986 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Подкова СНТ | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подкова СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Центр СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подкова СНТ | 16 сот. | 980 000 | 61 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран СНТ | 6,7 сот. | 400 000 | 59 701 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шанс СНТ | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Оптимист СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Оптимист СНТ | 8 сот. | 220 000 | 27 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Север СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родничок СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 66 196 / 128 713 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 428 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 057 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 685 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 317 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Содружество СНТ да: «санузел» + «отделкой» | 113,3 м² | 16 сот. | 7 500 000 | 66 196 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Богаиха д. да: «санузел» + «отделкой» | 101 м² | 15 сот. | 13 000 000 | 128 713 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | сохраненная копия |
| 8.4 км | Алферьево д. да: «санузла» + «ламинат» | 100 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 900 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом из бревна, площадью 108м2. Два этажа и пульс терраса 3м на 9 м, все под одной крышей. Свободная планировка. На участке Снт расположен просторный участок с плодовыми деревьями- яблони слива, вишня. Есть колодец. Забор- рабица, и металлопрофиль. Санузел находится на улице, выгребная яма.