Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Восход-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 80 м², участок 5 сот., каркас.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,79 млн; первая цена 1,79 млн ₽ от 15.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 435 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −454 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Цемгигант ≈1,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1923
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 71 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 933 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 435 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 165 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 625 / 49 390 / 56 886 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 007 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 857 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 706 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 406 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -454 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.7 км | Олимп СТСН | 80 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Восход-2 СНТ | 80 м² | 3,9 сот. | 1 650 000 | 20 625 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | 66,8 м² | 6,3 сот. | 3 800 000 | 56 886 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Отрадное СНТ | 60,7 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 38 715 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 3 400 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Комета СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 57 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 088 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16 км | Агат СНТ | 65 м² | 6,3 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Фоминское СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Пруды СНТ | 57,4 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 48 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 1 790 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 600 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, каркасный дом 80 м, 5.2 сотки, беседка 3х4 метра, уличный туалет и душ с подогревом, электричество заведено в дом, договор напрямую с энергосбытом, вода со скважины общая на все сады, на территории плодовые деревья, крайний участок с видом на поле и лес, подъезд круглогодичный, в снт соседи живут постоянно, дом оформлен как жилой, подходит под прописку.