Ленинградское ш., 72 км от МКАД
Спектр СНТ, Клин гор. округ
Дом 75 м², участок 6,9 сот., газоблок.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 471 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 40 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,03 млн / целевая ≈5,42 млн / пессимист. ≈4,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈872 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Ямуга ≈6,1 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19228
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 471 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 528 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик СНТ | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Авторемонтник СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ключи СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Выставочное СНТ | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Химки СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ямуга СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Выставочное СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 77 500 / 132 022 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 027 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 726 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 424 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 872 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Борисово д. | 77,8 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 44 987 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Никитское д. | 80 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 80 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Большое Щапово д. | 93 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 91 398 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | 90 м² | 10,3 сот. | 7 800 000 | 86 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.5 км | Соголево д. | 60 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Чайка СНТ | 89 м² | 7 сот. | 11 750 000 | 132 022 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Щучье озеро дп | 92 м² | 8 сот. | 6 240 000 | 67 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Раменка СНТ | 55 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 199 999 (−1) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 999 999 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом зарегистрирован. Год постройки 2017. Дача летняя. Зимой проживать возможно, если будете в дальнейшем утеплять, водопровод тоже надо утеплять. Продается уютная дача, на прочном (ленточном) фундаменте. Можно сразу заехать и жить. Участок сухой. 2 этажа. Новая мебель, новая проводка везде (выведены розетки под конвектора в каждой комнате), новые нагреватели, при покупке дачи еще отдам стиральную машину, очень много что нового в доме. Прописки нет. Скважина, туалет на улице, есть душевая кабина, горячая вода в доме и в хозблоке. На участке есть беседка, хозблок. Рядом остановка, автобус ходит с вокзала. Речка, грибные места, пляж для купания экология прекрасная! Проведён интернет. Тихое место. Очень добрые и дружные соседи.