Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 867 тыс. → дом ≈733 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −33 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Лысцовская ≈3,3 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1922
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 867 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 733 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 325 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лысцево с. | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лысцево с. | 7 сот. | 1 220 000 | 174 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лысцево с. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лысцево с. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лысцево с. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 588 / 68 095 / 106 452 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 284 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 170 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 056 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 827 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -33 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | 40 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 42,5 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 30 588 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | 36 м² | 3 сот. | 1 400 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Коломенское СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 45,6 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 76 754 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 48 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Новое СНТ | 32,1 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 52 648 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Яблонька СНТ | 31 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 106 452 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Яблонька СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | УПП ВОС СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 600 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача (жилой дом) в Снт " Коломзавод-4". Построен из бруса в 1985 году, утеплен потолок (150), фундамент кирпич (заштукатурен). Стены бревно, подложка, вагонка. Об. Пл. 53,2 кв. М. Два этажа, свободная планировка. Помещение внутри отделано, есть современная печь, электричество. Много места для хранения вещей, просторная веранда. Участок огорожен, есть плодовые деревья и кустарники, сезонная поливная вода. летний водопровод (на сезон вывешивается график полива: обычно это три раза в неделю по два раза в день. В Снт есть скважина с чистой питьевой водой (в ста метрах от участка). Есть бревенчатая баня. Земельный участок около 5 соток. Межевание есть, границы определены. Рядом остановка городского рейсового автобуса. С другой стороны речка Коломенка с местом для отдыха и купания. Всё в собственности: дом, баня, земельный участок. Дом жилой можно проживать и регистрироваться. Любая форма оплаты (ипотека, мат. Кап.).