Ленинградское ш., 69 км от МКАД
Спасское д., Клин гор. округ
Дом 39,6 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 15.07.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 607 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈792 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −2,01 млн ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Лесодолгоруково ≈19,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19218
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 729 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 607 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 693 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 005 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Спасское д. | 18 сот. | 950 000 | 52 778 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Спасское д. | 28 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Спасское д. | 35 сот. | 5 000 000 | 142 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Спасское д. | 28 сот. | 1 900 000 | 67 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аксениха д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивановское д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Содружество СНТ | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ивановское д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Содружество СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Богаиха д. | 8 сот. | 470 000 | 58 750 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 792 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 435 / 51 532 / 87 500 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 980 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 881 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 782 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 584 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 013 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.6 км | Комарово-2 КП | 43 м² | 13 сот. | 2 399 999 | 55 814 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Нагорное д. | 40 м² | 10 сот. | 1 890 000 | 47 250 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Новорижские Ключи ДНП | 43 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 151 163 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Княгинино СНТ | 37 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 35 135 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Новорижские Ключи ДНП | 43,5 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 158 621 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Шарино д. | 40 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Лукино д. | 42 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Рижские дворики ТСН | 39,9 м² | 10,9 сот. | 2 609 000 | 65 388 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Струбково д. | 33 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ногово д. | 48,7 м² | 7 сот. | 1 190 000 | 24 435 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2025 | 3 100 000 | история площадки |
| 05.03.2026 | 3 300 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В 60 км от Мкад по Новорижскому шоссе продается новый каркасный дом 6×7 с утеплением и внутренней отделкой. Свайный фундамент. Электричество, газ по границе. Подключают очень быстро по гос. Программе, так как это деревня. Ровный участок 1083 кв. М., дорога асфальтовая крошка, на след. Год будет асфальт. Территория огорожена. 5-7 мин пешком пляж у реки Локнаш. Магазины рядом. Автобусная остановка 2 мин пешком. Добираться своим ходом возможно как до ст. Новопетровская, так и до ст. Клин. На автомобиле- по Новорижскому шоссе (от Мкад примерно 1 час) или Ленинградскому шоссе. 1 собственник. Документы готовы к сделке. Кадастровый номер участка 50:03:0060225:571, кадастровый номер дома 50:03:0060225:550. Также продаются 2 смежных участка и есть возможность увеличить площадь. 50:03:0060225:572- 917 кв. М, лпх. 50:03:0060225:565 -1000 кв. М, лпх. Стоимость каждого участка 1300000 руб.