Ленинградское ш., 72 км от МКАД
Павельцево д., Клин гор. округ
Дом 78,8 м², участок 11,6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 16.03.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 11,6 сот. = 617 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,86 млн / целевая ≈4,37 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль −395 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Высоково ≈16,3 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19217
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 69 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 207 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 617 000 ₽ (11,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 683 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 048 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Павельцево д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Павельцево д. | 17 сот. | 890 000 | 52 353 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Павельцево д. | 26 сот. | 1 450 000 | 55 769 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Павельцево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Павельцево д. | 30 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Павельцево д. | 30 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Павельцево д. | 23 сот. | 1 400 000 | 60 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Павельцево д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сметанино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сметанино д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 476 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 64 126 / 128 713 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 857 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 614 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 886 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -395 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Сметанино д. | 73 м² | 16,5 сот. | 4 800 000 | 65 753 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Жестоки д. | 78,4 м² | 15 сот. | 8 400 000 | 107 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Матвеево КП | 80 м² | 9 сот. | 4 849 000 | 60 612 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Флора СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 980 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Шанс СНТ | 72 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Новорижские Ключи ДНП | 60 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Богаиха д. | 101 м² | 15 сот. | 13 000 000 | 128 713 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | сохраненная копия |
| 8.3 км | Оптимист СНТ | 67 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 52 239 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Рыбацкая деревня КП | 90 м² | 9,4 сот. | 1 500 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Матвеево КП | 66,2 м² | 9,9 сот. | 5 250 000 | 79 305 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с максимально чистыми документами, готовый к сделке. Статус Жилой дом. Адрес присвоен. Дом полностью из бруса 150 с утеплением. Юридический статус Жилой дом. Стоит на блоках Фбс. Под блоками песчаная подсыпка 40 см. Виды разрешенного использования земли: для дачного строительства. Дом официально зарегестрирован на участке в 2018 году. Окончание строительства 2016 год. Есть скважина и станция аэрации(вкопана, но не запущена). Скважина песок на 66 метров. Паспорт скважины имеется. Глубинный насос установлен. Станция аэрации Диамант 4. Отвод в дорожную канаву официально (очищение до 99%). Электричество в доме линия 15 квт (3 фазы). Прямой договор с Мосэнергосбыт по счетчикам. Не Снт. Продаю так как нет времени заниматься. Дом по факту почти не использовали и толком в нем не жили.