Ленинградское ш., 36 км от МКАД
Радуга СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 175 м², участок 6 сот.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 20.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 80/100 · уверенность 49 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 650 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 43 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈3,3 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈15,07 млн / целевая ≈13,56 млн / пессимист. ≈12,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,95 млн ₽, маржа 49 %, ROI 97 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Берёзки-Дачные ≈6,7 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19215
Рейтинг 80/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 650 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Юбилейный СНТ | 24 сот. | 4 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хметьево д. | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хметьево д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда СНТ | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хметьево д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гигирево д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гигирево д. | 12 сот. | 4 100 000 | 341 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гигирево д. | 5,3 сот. | 1 000 000 | 188 679 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 175 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 406 / 92 500 / 138 688 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 15 068 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 315 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 561 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 12 054 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 949 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 97 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Гигирево д. да: «с/у» + «заезжай и живи» | 160 м² | 6 сот. | 6 945 000 | 43 406 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гигирево д. да: «с/у» + «заезжай и живи» | 160 м² | 6,5 сот. | 6 945 000 | 43 406 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | да: «санузел» + «под ключ» | 160 м² | 6,5 сот. | 22 190 000 | 138 688 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | да: «санузел» + «под ключ» | 160 м² | 6,3 сот. | 22 190 000 | 138 688 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Журавли СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 160 м² | 6 сот. | 14 800 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом. На участке площадью 6 соток расположена баня, что станет отличным дополнением для отдыха на свежем воздухе. Водоснабжение осуществляется через колодец, а канализация представлена септиком. Земельный участок относится к категории Ижс, что позволяет использовать его для индивидуального жилищного строительства. Все подробности по телефону.