Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Океан СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 67 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 258 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,94 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −491 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Хорошово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1921
Рейтинг 21/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 072 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 258 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 442 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Хорошово-2 СНТ | 12 сот. | 280 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Приволье СНТ | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виктория СНТ | 8,3 сот. | 600 000 | 72 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чанки с. | 40 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нижнее Хорошово с. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хорошово-2 СПК | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 8,7 сот. | 1 200 000 | 137 931 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 588 / 48 750 / 76 754 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 943 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 846 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 749 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 554 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -491 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Мичуринец-2 СТ | 40 м² | 8 сот. | 1 280 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Осинка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 40 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 105 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | 40 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Анино Поле СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Надежда СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Полет СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 64 865 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 42,5 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 30 588 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | 36 м² | 3 сот. | 1 400 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | 45,6 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 76 754 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт "Океан" (п. Нижнее Хорошово). Дом бревно на фундаменте (бетонные блоки), большая кухня веранда, застекленная; крыша утеплена, два этажа свободная планировка, кухня, кладовая. Дом утеплен, можно проживать. Есть электричество 7 квт, вода из колодца питьевая (на участке). Баня бревно, встроенная печь, свет. Бетонный хоз. Блок, туалет. Участок 6 соток, ухожен, межевание проведено, границы определены. Всё в собственности и земельный участок, и дом, и баня. Подъезд к Снт отличный, соседи хорошие, некоторые проживают постоянно. Недалеко (10 мин.) остановка рейсового автобуса. В доступности магазины разные, и сетевые, и фермерские. Можно добраться на электричке). Рядом озеро (пляж), лесные массивы. Очень красивые места. Садоводство хорошо организовано и благоустроено. Все строения зарегистрированы, документы в порядке.