Ленинградское ш., 83 км от МКАД
Семчино д., Клин гор. округ
Дом 162 м², участок 19,9 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,6 млн; первая цена 5,6 млн ₽ от 17.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 76/100 · уверенность 52 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 19,9 сот. = 952 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 152 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 155 тыс.
Ремонт ≈3,24 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈20,82 млн / целевая ≈18,74 млн / пессимист. ≈16,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈10,44 млн ₽, маржа 63 %, ROI 168 %.
⚠ ROI 168 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈10,6 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19208
Рейтинг 76/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 952 000 ₽ (19,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 548 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 728 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Семчино д. | 24 сот. | 1 050 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семчино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семчино д. | 35 сот. | 1 800 000 | 51 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семчино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Крюково д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Копылово д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Копылово д. | 34 сот. | 11 400 000 | 335 294 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Копылово д. | 31 сот. | 7 100 000 | 229 032 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Копылово д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Некрасино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 162 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 151 920 / 155 333 / 194 080 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 20 820 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 19 779 000 ₽ |
| продажа: целевая | 18 738 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 16 656 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 10 441 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 168 % |
| пояснение расчета | ROI 168 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 168 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Крутцы д. | 148,5 м² | 15 сот. | 4 700 000 | 31 650 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Крутцы д. | 125 м² | 14 сот. | 18 990 000 | 151 920 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Крутцы д. | 125 м² | 14 сот. | 24 260 000 | 194 080 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Крутцы д. | 120 м² | 12 сот. | 18 640 000 | 155 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2025 | 5 600 000 | история площадки |
| 13.07.2025 | 5 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 31.08.2025 | 4 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.09.2025 | 4 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.11.2025 | 4 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 4 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок большой, ровный, расположен в экологически чистой зоне. Прекрасные возможности для рыбалки и охоты. От Мкад примерно 100-120 км. Можно удобно и быстро добираться по м-11 "Нева". Дом построен до этапа отделочных работ. Электричество заведено, но проводки нет. Дом из силикатного кирпича, под крышей. Толщина стен 2,5. Кирпича в центральной части и 1,5 кирпича на втором этаже и части ближе к крыльцу. Перекрытия выполнены плитами как на первом, так и на втором этаже. Есть возможность обустроить погреб (оставлен проход в полу). Межкомнатные перегородки можно снести при необходимости. Дом надежный. Хороший вариант для тех, кто не готов организовывать строительство с нуля и проходить все регистрационные и правоустанавливающие процедуры. Один взрослый собственник, все документы на землю и дом в полном порядке.