Ленинградское ш., 57 км от МКАД
Эврика СНТ, Клин гор. округ
Дом 90 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 860 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 69 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,22 млн / целевая ≈9,2 млн / пессимист. ≈8,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,4 млн ₽, маржа 42 %, ROI 71 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — есть.
До ст. Фроловское ≈2,9 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19207
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 639 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 860 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 640 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Елино д. | 15 сот. | 1 858 500 | 123 900 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Елино д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Елино д. | 22 сот. | 2 500 000 | 113 636 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елино д. | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елино д. | 12,5 сот. | 1 600 000 | 128 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Прогресс СНТ | 6,4 сот. | 1 600 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елино д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мисирево д. | 8,7 сот. | 1 083 000 | 124 483 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Михайловское д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елино д. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 444 / 111 828 / 135 111 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 224 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 713 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 179 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 404 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Давыдково д. да: «ванной» + «ламинат» | 90 м² | 8 сот. | 6 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Емеля дп да: «ванной» + «под ключ» | 93 м² | 7,1 сот. | 10 400 000 | 111 828 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Мисирево д. да: «санузла» + «отделка» | 90 м² | 8 сот. | 8 600 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Малахитовые дачи КП да: «ванная» + «отделки» | 90 м² | 7,1 сот. | 7 400 000 | 82 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 2-я Смирновка пос. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 90 м² | 8 сот. | 10 290 000 | 114 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Мошницы СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 90 м² | 8 сот. | 10 290 000 | 114 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 7,1 сот. | 12 160 000 | 135 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На продаже дом, общая площадь 90 м2. Недостроен, входит: каркас, кровля, окна Пвх, входная дверь. Сваи ЖБ. Кровля grand line, толщина металла 0.5 мм, Ral 7024. Окна в цвет кровли. Входная дверь под цвет кровли. Участок 7.5 соток. На участке имеется бытовка. Подъезд асфальт, газ, свет по границе, всё центральное. Остановка, магазины в шаговой доступности. Собственник!