Ленинградское ш., 56 км от МКАД
Покров д., Клин гор. округ
Дом 75 м², участок 20 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 12.12.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 64 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,88 млн → дом ≈1,62 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть.
До ст. Фроловское ≈3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19204
Рейтинг 38/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 081 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 882 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 618 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 573 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Покров д. | 8,2 сот. | 898 700 | 109 598 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Покров д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Покров д. | 6,3 сот. | 586 117 | 93 034 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щучье озеро дп | 7,2 сот. | 700 000 | 97 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Щучье озеро дп | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Щучье озеро дп | 14,3 сот. | 1 100 000 | 76 923 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Покров д. | 23,5 сот. | 1 500 000 | 63 830 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щучье озеро дп | 9 сот. | 933 000 | 103 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щучье озеро дп | 21 сот. | 2 400 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щучье озеро дп | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 54 286 / 64 143 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 129 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 923 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 716 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 303 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 072 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Покровка д. | 75 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Никитское д. | 78 м² | 15 сот. | 7 280 000 | 93 333 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мисирево д. | 72 м² | 28 сот. | 2 500 000 | 34 722 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Давыдково д. | 70 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Эврика СНТ | 72,3 м² | 15 сот. | 4 200 000 | 58 091 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Давыдково д. | 70 м² | 10 сот. | 3 590 000 | 51 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | М-10 Россия, 79-й км | 70 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Мисирево д. | 72 м² | 15 сот. | 8 600 000 | 119 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мисирево д. | 80,8 м² | 10,7 сот. | 4 500 000 | 55 693 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Покровка д. | 70 м² | 13,5 сот. | 4 490 000 | 64 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.12.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с участком земли. Участок правильной формы, ровный, сухой. Достаточно ухоженный- нет буреломов, зарослей кустов и деревьев. Возможность увеличения. Есть небольшой пруд. Беседка. Металический гараж. Дом крепкий, в хорошем жилом состоянии, три выхода на разные стороны, печь, электричество, чердачное помещение. Круглогодичный подъезд, асфальтированная дорога, автобусная остановка до жд Покровка. Свободная продажа, документы все готовы к быстрому выходу на сделку.