Ленинградское ш., 68 км от МКАД
Борисово д., Клин гор. округ
Дом 77,8 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 20.09.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 67 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 513 тыс. → дом ≈2,99 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 69 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,7 млн / целевая ≈6,93 млн / пессимист. ≈6,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,73 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Клин ≈3,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19202
Рейтинг 58/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 33.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 262 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 513 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 987 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 393 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сигнал СНТ | 10,9 сот. | 600 000 | 55 046 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисово д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисово д. | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисово д. | 30 сот. | 6 500 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сигнал СНТ | 9 сот. | 330 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисово д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Першутино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисово д. | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисово д. | 15 сот. | 670 000 | 44 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисово д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 456 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 000 / 89 000 / 109 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 697 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 312 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 927 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 158 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 727 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Косово д. | 70 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 50 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 90 м² | 10,3 сот. | 7 800 000 | 86 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Сокол СНТ | 80,9 м² | 12 сот. | 7 900 000 | 97 651 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Никитское д. | 80 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 80 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 98 м² | 10 сот. | 8 900 000 | 90 816 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 100 м² | 11 сот. | 6 900 000 | 69 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Праслово д. | 100 м² | 6,5 сот. | 9 200 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Коноплино д. | 98 м² | 6 сот. | 7 475 000 | 76 276 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Акулово д. | 100 м² | 7,5 сот. | 10 900 000 | 109 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 100 м² | 9 сот. | 8 900 000 | 89 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 500 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом, требуется ремонт частично. Для утепления всё есть. Свет, вода летний водопровод, в доме, душевая есть.