Ленинградское ш., 78 км от МКАД
Чернобыль СНТ, Клин гор. округ
Дача 12 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 19.08.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 48 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 385 тыс. → дом ≈115 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 58 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈834 тыс. / целевая ≈751 тыс. / пессимист. ≈667 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈2 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈5 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19201
Рейтинг 19/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.9 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 082 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 385 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 115 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Саньково д. | 8,5 сот. | 800 000 | 94 118 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 150 000 | 12 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чернобыль СНТ | 11,5 сот. | 397 624 | 34 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Саньково д. | 11,5 сот. | 250 000 | 21 739 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Саньково д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Решетниково пос. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Авионика СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Авионика СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авионика СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 500 / 75 000 / 90 000 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 834 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 792 000 ₽ |
| продажа: целевая | 751 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 667 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Лесная Дача СНТ | 10 м² | 6 сот. | 750 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Комарово сад. уч. | 10 м² | 6 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Станкоцвет СНТ | 10 м² | 7,5 сот. | 575 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2025 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличный участок. 12 соток. Ровный. Отличное место для отдыха кто любит тишину и покой. Соседей нет. Грибы и земляника на соседнем участке.