Ленинградское ш., 78 км от МКАД
Лужок СНТ, Клин гор. округ
Дача 24 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 830 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 312 тыс. → дом ≈518 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈706 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −54 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈5,4 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19195
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 010 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 518 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Удача СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колос СНТ | 10 сот. | 520 000 | 52 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Динамо СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колос СНТ | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Метросад СНТ | 16 сот. | 630 000 | 39 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Метросад СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Динамо СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Метросад СНТ | 8,4 сот. | 300 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колос СНТ | 8 сот. | 470 000 | 58 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Метросад СНТ | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 55 000 / 76 667 |
| цена объекта | 830 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 705 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 414 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 273 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 131 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -54 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Солнышко СНТ | 25 м² | 8 сот. | 550 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Масюгино д. | 25 м² | 8 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Назарьево д. | 25 м² | 6,2 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сокол СНТ | 20 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 190 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Урожай СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 61 364 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лужок СНТ | 30 м² | 8 сот. | 999 000 | 33 300 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Саньково д. | 30 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Урожай СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Урожай СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Мичуринец СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 31.08.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 880 000 (−20 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 860 000 (−20 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 850 000 (−10 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 840 000 (−10 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 830 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 830 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 840 000 → 830 000 |
Описание
Продается дача 8 сот с домом. Свет есть. Вода в колодце, но только для полива, не питьевая. Стены внутри покрашены, снаружи оштукатурен. Беседка, качеля большая, бытовка не большая, теплица свежая и вторую пробую собрать. Кустарники разные, ягода, клубника.