Ленинградское ш., 77 км от МКАД
Милухино СНТ, Клин гор. округ
Дача 20 м², участок 8 сот.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 51 %
Земля ≈16 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 130 тыс. → дом ≈720 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 33 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,15 млн / целевая ≈1,04 млн / пессимист. ≈922 тыс. → от пессимистичной прибыль −200 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Чисмена ≈21 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19194
Рейтинг 11/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 16 306 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 130 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 720 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Милухино СНТ | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесное ДНП | 18,1 сот. | 300 000 | 16 575 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесной ДСК | 23,7 сот. | 590 000 | 24 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Милухино СНТ | 24,7 сот. | 1 900 000 | 76 923 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесное ДНП | 23 сот. | 480 000 | 20 870 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесное ДНП | 20,5 сот. | 500 000 | 24 390 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесное ДНП | 37 сот. | 600 000 | 16 216 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесное ДНП | 5,4 сот. | 2 350 000 | 435 185 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесное ДНП | 21,5 сот. | 260 000 | 12 093 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной ДСК | 18,2 сот. | 270 000 | 14 835 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 692 / 47 600 / 115 000 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 153 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 095 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 038 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 922 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -200 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Ветеран СНТ | 20 м² | 8 сот. | 790 000 | 39 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Новые дачи КП | 20 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Третьяково СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 450 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Раздолье СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 190 000 | 47 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Кинематографист СНТ | 26 м² | 8 сот. | 850 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю хороший участок рядом с лесом, есть садовый дом, сарай, туалет, колодец, электричество.