Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Сергеевка д., Клин гор. округ
Дача 70 м², участок 20 сот., брус.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 27.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 43/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈62 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 30 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈396 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; газ — нет.
До ст. Покровка ≈14,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19186
Рейтинг 43/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 17.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 260 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 245 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Грешнево д. | 12,3 сот. | 700 000 | 56 911 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Грешнево д. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Грешнево д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Грешнево д. | 20 сот. | 1 950 000 | 97 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Грешнево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Грешнево д. | 10 сот. | 610 000 | 61 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Грешнево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Грешнево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кузнецово д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Грешнево д. | 10,6 сот. | 700 000 | 66 038 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 46 715 / 50 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 308 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 143 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 977 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 646 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 396 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Кузнецово д. | 70 м² | 22,6 сот. | 9 800 000 | 140 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Барское-Мелечкино д. | 70 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Алексейково д. | 68,5 м² | 15 сот. | 3 200 000 | 46 715 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Калинка СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, 20 соток с возможностью докупить еще 4 Вода в дом проведена, колодец, электричество в доме есть, газа нет. Дом требует ремонта, участок внимания и сил. С пропиской в будущем. Забора нет. Полная стоимость в договоре. В подарок идут бильярд, 2 гаража,