Ленинградское ш., 76 км от МКАД
Раздолье СНТ, Клин гор. округ
Дача 25 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1,19 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 21.10.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 48 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 294 тыс. → дом ≈896 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 33 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,01 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈32 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Чисмена ≈22,6 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19182
Рейтинг 19/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 2.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 037 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 294 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 896 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Ковылино д. | 20,9 сот. | 2 506 800 | 119 943 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ковылино д. | 7 сот. | 840 480 | 120 069 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кинематографист СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парфенькино д. | 17 сот. | 190 000 | 11 176 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зюзино с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тархово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тархово д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Парфенькино д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Парфенькино д. | 10,8 сот. | 520 000 | 48 148 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Парфенькино д. | 30 сот. | 350 000 | 11 667 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 692 / 71 429 / 115 000 |
| цена объекта | 1 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 011 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 929 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 833 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 736 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 543 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 31 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Кинематографист СНТ | 26 м² | 8 сот. | 850 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Запад СНТ | 28 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Новые дачи КП | 20 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2025 | 1 550 000 | история площадки |
| 26.10.2025 | 1 490 000 (−60 000) | история площадки |
| 06.11.2025 | 1 390 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 450 000 (+60 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 290 000 (−160 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 190 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 190 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свою ухоженную уютную дачу в Снт Раздолье, близ дер. Ковылино, Клинский городской округ. Каркасный домик с верандой, проходной кухней и жилой комнатой. Также на участке 2 постройки душевая с горячей водой (бойлер), хозблок с туалетом. Есть колодец с насосом. Вода заведена в дом, рукомойник с подогревом воды. Вода отводится из дома через трубы (в тазу просверлен слив). Электричество также подключено. Частично заменил проводку в этом году. Прямой договор с Мосэнерго. Подаю показания счетчиков и оплачиваю в приложении на телефоне. Участок 7 соток с межеванием. На участке есть парковочное место. Забор рабица с калиткой и воротами. Со всех трех сторон нет соседей. Через дорогу от нас участок председателя Снт. Соседи в Снт дружные, участливые. Членские взносы в 2026 году 11.700. Плюс целевые несколько тысяч. Долгов по взносам нет. Дом летний, неутепленный. Внутри все как на фото. Личные вещи уже вывезены. Все, что на фото оставляем новым хозяевам, включая технику (холодильник, микроволновка, плита). Цену поставил рыночную этого года. Если не продам, к следующему дачному сезону цена поднимется. Просмотр по договоренности, предпочтительнее в выходные дни. Разумный торг при просмотре. Документы на руках. 1 взрослый собственник. Пишите, звоните). В услугах риэлтора не нуждаюсь.