Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Северянин СНТ, Клин гор. округ
Дача 72 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 01.09.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 65 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 250 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −418 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Высоково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19176
Рейтинг 30/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 972 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Северянин СНТ | 16,5 сот. | 1 850 000 | 112 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ручеек СНТ | 16 сот. | 1 999 999 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокол СНТ | 36 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юность-2007 СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокол СНТ | 24 сот. | 750 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ручеек СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юность-2007 СНТ | 16 сот. | 779 000 | 48 688 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокол СНТ | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ручеек СНТ | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 34 256 / 76 667 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 765 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 627 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 488 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 212 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -418 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Бекетово д. | 70 м² | 7,5 сот. | 3 600 000 | 51 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сокол СНТ | 61,5 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 74 797 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Высокое СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 38 750 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Урожай СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зеленоградец СНТ | 85 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 27 059 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ветеран-2 СНТ | 60 м² | 12 сот. | 1 100 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленоградец СНТ | 57 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 50 877 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мир-2007 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Урожай СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Росинка СНТ | 84 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 29 762 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 600 000 (+300 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в Клинском районе, Снт "Северянин". Дом 6 на 6, 2 этажа. Недостроен, проложен пол между 1 и 2 этажом. Фундамент ленточный. Сам дом сухой, теплый. Участок 8 соток, есть колодец, туалет. На территории старая бытовка, используется как сарай. Снт охраняется круглогодично. Свет в дом проведен. Дом и участок в собственности более 5 лет (1 собственник). Соседи тихие и адекватные. Магазин в Снт есть.