Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Кореньки д., Клин гор. округ
Дача 20 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,47 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 24.04.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 48 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,73 млн → дом −256 тыс. ₽, −13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 100 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈266 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Новопетровская ≈16,4 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19173
Рейтинг 41/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 17.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 15.2 |
| торг | 5 | 13 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 072 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 726 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −256 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −12 800 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кореньки д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кореньки д. | 10,2 сот. | 1 737 300 | 170 324 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кореньки д. | 7,9 сот. | 3 000 000 | 379 747 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коськово д. | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кореньки д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коськово д. | 6,5 сот. | 740 000 | 113 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коськово д. | 11,8 сот. | 2 967 500 | 251 483 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кореньки д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коськово ДНП | 9,4 сот. | 565 000 | 60 106 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рижские Дачи дп | 9,2 сот. | 2 750 000 | 298 913 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 115 000 / 124 958 |
| цена объекта | 1 470 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 249 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 395 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 275 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 156 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 916 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 266 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.5 км | ТЭЦ-20 СНТ | 20 м² | 9,5 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Новые дачи КП | 20 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Рыбушки д. | 24 м² | 10 сот. | 2 999 000 | 124 958 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 499 000 (−1 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 470 000 (−29 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 470 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок площадью 15 соток. На участке подключено электричество. На территории находится уютная бытовка, состоящая из комнаты, кухни и террасы, а также сарая. На участке имеется туалет и душевая кабина. Кроме того, здесь растут яблони и другие растения, что добавляет уюта и атмосферы к участку. В конце участка ручей с чистой родниковой водой. Также возможно Пмж. Без Торга! 1 500 000 окончательная цена.