Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Нагорное д., Клин гор. округ
Дача 40 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 29.06.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 404 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 33 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −715 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Чисмена ≈19,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19165
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 404 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 296 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Княгинино СНТ | 12 сот. | 320 000 | 26 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Княгинино д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Западное СНТ | 6 сот. | 285 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Княгинино д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тарасово д. | 12 сот. | 468 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зюзино с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тарасово д. | 22 сот. | 2 900 000 | 131 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тарасово д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Милухино д. | 19 сот. | 850 000 | 44 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тархово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 895 / 55 231 / 71 429 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 787 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 698 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 608 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -715 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Юрьевка д. | 38 м² | 7,1 сот. | 1 250 000 | 32 895 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Запад СНТ | 28 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Третьяково СНТ | 30 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Третьяково СНТ | 50,5 м² | 10 сот. | 3 390 000 | 67 129 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 700 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом в активной, жилой деревне (Лпх) с приятными соседями и круглогодичным подъездом. Участок полностью готов к отдыху или даже к проживанию в межсезонье. Участок и территория (10 соток): Земля ровная, засеяна клевером. Плодородная почва, растут: большая яблоня, сливовые деревья и красивая берёзка. Новая беседка 16 кв. М. просторная, для больших компаний. Капитальный сарай 20 кв. М. Для хранения садового инвентаря и инструментов. Колодец (12 колец) вода есть всегда. Дом (40 кв. М + мансардный этаж): Конструкция: каркасный щитовой дом (доска + утеплитель "сантипон" + доска) стены держат тепло. Отопление электрическое, с системой "Умный дом": можно задавать комфортную температуру, а также удалённо управлять прогревом через смартфон. Электричество: новый мощный кабель на 5 квт, новый счётчик проблем с перегрузками нет. Инфраструктура и подъезд: Дорога: асфальт + грунтовая (зимой чистят регулярно). До сетевого магазина 10 минут на машине. До озера с пляжем 10 минут на машине. Что остаётся новым хозяевам в подарок: Садовая техника: триммер и газонокосилка. Бытовая техника: холодильник, электроплита с духовкой, микроволновка. Мангал для шашлыков и новая двуспальная кровать. Документы: право собственности оформлено, всё чисто, готово к сделке.